Voorlopige en definitieve oplevering uitgelegd

Het moment waarop je de sleutel van je nieuwbouwappartement krijgt, is er een om naar uit te kijken. Maar voor het zover is, volgt nog een belangrijke stap: de oplevering. Bij nieuwbouw gebeurt die in twee keer, met de voorlopige en de definitieve oplevering. Wat daar gecontroleerd wordt en wat je ondertekent, heeft gevolgen voor je rechten als koper.

In dit artikel leggen we uit hoe dat werkt bij een aankoop onder de wet Breyne, met de regels zoals ze in september 2026 gelden. Bespreek de details van je eigen contract altijd met je notaris.

Waarom twee opleveringen?

Sommige gebreken zie je meteen, andere pas na een tijd. Een deur die niet goed sluit, merk je bij de eerste controle. Een scheur die ontstaat doordat het gebouw zich zet, zie je vaak pas na enkele maanden. Daarom zijn er twee momenten.

De voorlopige oplevering gebeurt als de werken klaar zijn. De definitieve oplevering volgt volgens de wet Breyne ten vroegste een jaar later. Bij een appartement moet eerst ook de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen gebeurd zijn, de toegangen inbegrepen.

De voorlopige oplevering

Bij de voorlopige oplevering bezoek je samen met de verkoper het appartement en controleer je of alles uitgevoerd is zoals afgesproken. Een oplevering wordt alleen bewezen met een schriftelijke akte die jullie samen opmaken en ondertekenen.

Zie je gebreken, dan noteer je ze in dat verslag. Voor kleine gebreken kan je de oplevering aanvaarden onder voorbehoud: de aannemer moet ze dan nog herstellen. Zijn er grote gebreken, dan kan je de voorlopige oplevering uitstellen. Wie de oplevering weigert, moet dat motiveren in een aangetekende brief.

Tot de voorlopige oplevering blijft het risico bij de verkoper. Brandt of wordt er iets gestolen voor dat moment, dan is dat niet voor jouw rekening.

Wat wordt er betaald bij de voorlopige oplevering?

Bij de voorlopige oplevering kan de verkoper normaal het saldo van de prijs vragen. Tegelijk komt de helft vrij van de zekerheid van 5 procent die een erkende aannemer moest stellen. De andere helft blijft staan tot de definitieve oplevering. Heeft de aannemer een voltooiingswaarborg gesteld, dan eindigt die bij de voorlopige oplevering.

Stilzwijgend aanvaarden

Let op: je kan een oplevering ook aanvaarden zonder iets te ondertekenen. Wie het appartement in gebruik neemt of erin gaat wonen, wordt vermoed de voorlopige oplevering te aanvaarden. Je kan dan nog wel bewijzen dat dat niet zo is, maar het is beter om het niet zover te laten komen.

Ook wie een schriftelijke vraag tot oplevering negeert en na een aanmaning van de gerechtsdeurwaarder niet binnen de vijftien dagen komt opdagen, wordt vermoed de oplevering te aanvaarden. Die regel geldt niet voor de gemeenschappelijke delen.

Het jaar tussen beide opleveringen

In het jaar na de voorlopige oplevering woon je in je appartement en ontdek je hoe alles werkt. Merk je in die periode gebreken op, noteer ze dan meteen met een datum en een foto, en meld ze schriftelijk. Zo heb je bij de definitieve oplevering een volledig overzicht.

De definitieve oplevering

Bij de definitieve oplevering controleer je of de gebreken uit de voorlopige oplevering hersteld zijn en of er intussen nieuwe zijn opgedoken. Daarna komt de tweede helft van de zekerheid vrij.

Het moment waarop je de werken goedkeurt, is belangrijk. Wie goedkeurt, ontslaat de aannemer van zijn aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken, behalve voor gebreken die gemeld zijn en voor gebreken die de stabiliteit bedreigen. In theorie gebeurt die goedkeuring bij de definitieve oplevering, maar volgens FOD Economie leggen de meeste contracten ze al bij de voorlopige oplevering. Kijk dus goed na wat in jouw contract staat.

De tienjarige aansprakelijkheid

Na de goedkeuring ben je nog altijd beschermd tegen de ernstigste gebreken. De aannemer en de architect zijn tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit of de stevigheid van het gebouw of een essentieel deel ervan aantasten. Volgens de notaris gaat het bijvoorbeeld om problemen met de ondergrond, de stabiliteit of de waterdichting.

Onder de wet Breyne geldt die aansprakelijkheid ook voor latere eigenaars tegenover de oorspronkelijke verkoper, en ook voor de gemeenschappelijke delen. Aannemers en architecten moeten die aansprakelijkheid sinds juli 2018 bovendien verzekeren voor woningen waarvoor een architect verplicht is. In juli 2026 keurde de Kamer een hervorming van deze regels goed, die ten vroegste in 2027 van kracht wordt voor nieuwe contracten. Meer daarover lees je in ons artikel over de tienjarige aansprakelijkheid.

Checklist voor de voorlopige oplevering

Neem je tijd voor de voorlopige oplevering en ga goed voorbereid. Deze punten helpen:

• Neem de plannen, het lastenboek en je keuzes voor de afwerking mee.
• Controleer alle ramen en deuren: sluiten ze goed, zijn er krassen of beschadigingen?
• Kijk de vloeren, tegels, muren en plafonds na op barsten, vlekken en onafgewerkte randen.
• Test alle stopcontacten, schakelaars en lichtpunten.
• Draai elke kraan open, laat het water weglopen en spoel de wc door.
• Controleer of de verwarming, het warme water en de ventilatie werken.
• Bekijk het terras: loopt het water goed weg, zit de balustrade stevig?
• Noteer de meterstanden en controleer of je alle sleutels krijgt.
• Maak foto's van alles wat je noteert.

Twijfel je, laat je dan bijstaan door een architect of een expert. Wat je ondertekent, telt.

Oplevering bij De Parels

Wie een appartement koopt in De Parels, wordt door het verkoopteam begeleid tot aan de oplevering. Wat je daarna jaarlijks betaalt voor het onderhoud van het gebouw, lees je in ons artikel over gemeenschappelijke kosten. Heb je vragen over de planning of de afwerking? Neem contact op of kom langs op de opendeurdag.