Een appartement aan zee kopen om te verhuren

Een appartement aan zee kopen en het verhuren: voor veel mensen is dat een manier om hun spaargeld in iets tastbaars te steken. Een plek die je later misschien zelf gebruikt, en die ondertussen iets opbrengt. Maar verhuren is meer dan een sleutel afgeven. Er zijn regels, belastingen en keuzes die het rendement bepalen. De algemene afwegingen lees je in ons artikel over investeren in vastgoed aan de kust.

Dit artikel geeft een overzicht van wat je moet weten, met de regels zoals ze in 2026 gelden in Vlaanderen en in Bredene. Het is algemene informatie. Laat je voor je eigen situatie adviseren door je boekhouder.

Vaste huurder of vakantieverhuur?

De eerste keuze bepaalt bijna alles. Verhuur je aan een vaste huurder die er woont, of verhuur je per week of per weekend aan toeristen?

Een vaste huurder geeft rust: een maandelijkse huur, weinig wisselingen en weinig werk. Vakantieverhuur kan per nacht meer opbrengen, maar vraagt veel meer: boekingen beheren, sleutels overdragen, schoonmaken, en rekening houden met het seizoen. Aan de kust is het verschil tussen juli en januari groot.

Een tussenweg is ook mogelijk: het appartement zelf gebruiken in de periodes die jij kiest, en het de rest van het jaar verhuren. Dan val je wel onder de regels voor vakantieverhuur.

Verhuren aan een vaste bewoner

Verhuur je aan een particulier die er woont en het appartement niet voor zijn beroep gebruikt, dan wordt niet de huur zelf belast. Je geeft alleen het kadastraal inkomen aan. Belastbaar is het geïndexeerde KI verhoogd met 40 procent, net zoals bij een tweede verblijf dat je zelf gebruikt. Dat staat uitgelegd op de website van FOD Financiën.

Een bijkomend voordeel: is je huurder op 1 januari op het adres gedomicilieerd, dan is het appartement geen tweede verblijf. De belastingen op tweede verblijven van de gemeente en de provincie zijn dan niet verschuldigd. Wat die belastingen inhouden, lees je in ons artikel over de belasting op een tweede verblijf.

Vakantieverhuur: dit zijn de regels in Vlaanderen

Wie in Vlaanderen toeristen tegen betaling laat overnachten, moet het logies aanmelden bij Toerisme Vlaanderen. Dat geldt ook als je maar af en toe verhuurt, bijvoorbeeld via Airbnb of Booking.com. Je meldt online aan en krijgt een registratienummer. Verhuur je enkel aan familie en vrienden, zonder reclame, dan hoeft het niet.

Een aangemeld logies moet voldoen aan negen basisnormen. De belangrijkste zijn:

• een brandveiligheidsattest
• minimumnormen voor comfort en netheid
• een brandverzekering en een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid
• verhuur per minstens één nacht
• eerlijke informatie over het logies
• in orde zijn met de stedenbouwkundige regels en vergunningen

Voor een vakantiewoning met maximaal negen slaapplaatsen volstaat een eenvoudige procedure voor het brandveiligheidsattest. Toerisme Vlaanderen controleert of de regels nageleefd worden, en de boetes kunnen oplopen tot 25.000 euro.

Hoe wordt vakantieverhuur belast?

Bij vakantieverhuur verhuur je een gemeubeld appartement, en dat wordt fiscaal in twee delen gesplitst. Voor het gebouw geef je het kadastraal inkomen aan. Het deel van de huur dat voor de meubelen staat, geldt als roerend inkomen. Tenzij je contract iets anders bepaalt, is dat 40 procent van de huur. Daarop mag je 50 procent forfaitaire kosten aftrekken, en de rest wordt belast aan 30 procent. Grofweg komt dat neer op ongeveer 6 procent van de totale huur.

Bied je extra diensten aan, zoals ontbijt of schoonmaak, dan worden die als diverse inkomsten belast. En wie op grote schaal en professioneel georganiseerd verhuurt, kan belast worden als beroepsinkomen. Het platform waarlangs je verhuurt, bezorgt je elk jaar een fiscale fiche. Meer uitleg vind je op Wikifin.

Lokale regels: Bredene en Oostende verschillen

Naast de Vlaamse regels heeft elke gemeente haar eigen reglementen. Die kunnen een groot verschil maken.

In Bredene betaal je voor vakantieverhuur een belasting per verhuureenheid, in 2026 is dat 130 euro per jaar. Betaal je al de belasting op tweede verblijven, dan hoef je die niet ook nog te betalen.

In Oostende zijn de regels strenger. De stad verleent tijdelijk geen omgevingsvergunningen meer voor vakantieverhuur, behalve in een aantal afgebakende zones. Daarnaast vraagt Oostende een verblijfsbelasting per verhuureenheid. Ligt het appartement dat je op het oog hebt in Oostende, lees dan eerst de informatie van de stad over vakantielogies.

Waar let je op bij het appartement zelf?

Niet elk appartement verhuurt even goed. Een paar dingen maken het verschil:

• De ligging: het strand, de stad en goede verbindingen zijn belangrijk voor huurders. Vanaf de Spuikom fiets je in een kwartier naar het centrum van Oostende, en het station heeft rechtstreekse treinen naar Gent en Brussel.
• Een tweede slaapkamer maakt het appartement geschikt voor gezinnen of voor twee koppels die samen op vakantie gaan.
• Een ruim terras, een parkeerplaats en een berging voor fietsen tellen voor huurders mee.
• Een energiezuinig appartement is aantrekkelijker. Verhuur je aan een vaste huurder, dan moet het energielabel of de energiescore in de advertentie staan, en vanaf 1 januari 2030 moet een appartement voor zo'n verhuur minstens label D halen. Voor vakantieverhuur met een huurcontract van minder dan twee maanden is geen EPC nodig. Wat het E-peil betekent, lees je in ons artikel over het E-peil van een nieuwbouwappartement.

Nieuwbouw heeft hier een voordeel: de eerste jaren zijn er normaal weinig herstellingen, en je kan het appartement bij kopen op plan zelf afwerken naar de smaak van je doelgroep. Hoe kopen op plan werkt en hoe de wet Breyne je beschermt, lees je in een apart artikel.

Reken met het nettorendement

Een brutohuur ziet er op papier altijd mooi uit. Het nettorendement is wat telt. Trek daarom alle kosten af:

• de onroerende voorheffing
• de belasting op tweede verblijven of op verhuureenheden, afhankelijk van de situatie
• de gemeenschappelijke kosten van het gebouw
• verzekeringen en het brandveiligheidsattest
• onderhoud, schoonmaak en eventuele beheerskosten
• de kosten van een boekingsplatform
• periodes waarin het appartement leeg staat

Neem ook de aankoopkosten mee in je berekening, zoals de registratierechten of btw.

Kopen om te verhuren in Bredene

Zoek je een appartement aan het water dat je wil verhuren, nu of later? Bekijk het aanbod van De Parels in Bredene of neem contact op. Ons verkoopteam denkt graag met je mee over wat past bij jouw plannen.