De wet Breyne uitgelegd voor kopers op plan

Een appartement kopen dat nog niet gebouwd is, voelt voor veel mensen onwennig. Je tekent voor iets wat je alleen op plan en in een modelappartement kan zien, en je betaalt al voor de sleutel in je hand ligt. Toch is kopen op plan in België goed beschermd. Dat is de verdienste van de wet Breyne, officieel de woningbouwwet van 9 juli 1971.

In dit artikel leggen we uit wat die wet voor jou als koper regelt. We beschrijven de regels zoals ze in september 2026 gelden. Er zijn hervormingen op komst, dus laat je notaris altijd de actuele stand bevestigen.

Wanneer geldt de wet Breyne?

De wet Breyne geldt als drie voorwaarden samen vervuld zijn. Het contract gaat over een woning die nog gebouwd moet worden of in aanbouw is. De woning is bestemd om in te wonen, eventueel gecombineerd met een beroep. En je moet als koper al betalen voor de woning helemaal af is.

In de praktijk gaat het om verkoop op plan, zoals bij een nieuwbouwappartement, maar ook om sleutel-op-de-deurwoningen en bepaalde aannemingscontracten. Koop je een volledig afgewerkt appartement waarvoor je pas bij de oplevering betaalt, dan valt dat niet onder de wet. Een overzicht vind je bij FOD Economie.

Een voorschot van maximaal 5 procent

Voor het contract ondertekend is, mag de verkoper geen enkele betaling vragen. Bij de ondertekening mag hij een voorschot vragen van maximaal 5 procent van de totale prijs. Meer niet.

Dat voorschot is een eerste bescherming. Je legt niet meteen een groot bedrag op tafel voor iets wat nog op papier staat.

Wat je betaalt bij de notariële akte

Bij de notariële akte betaal je de prijs van de grond, of bij een appartement je aandeel in de grond. Daar komt de prijs van de werken bij die op dat moment al uitgevoerd zijn. Die werken moeten goedgekeurd zijn door een architect. Het voorschot dat je al betaalde, wordt ervan afgetrokken.

Betalen in schijven volgens de werken

De rest van de prijs betaal je in schijven, naarmate de bouw vordert. Belangrijk: een schijf mag nooit hoger zijn dan de waarde van de werken die effectief uitgevoerd zijn. Op het voorschot na betaal je de werken dus niet vooruit.

Voor veel kopers is dat ook praktisch. Je betaalt gespreid over de duur van de werken, en je hoeft niet alles in één keer te financieren. Wie tegelijk een huis verkoopt, heeft zo vaak meer ademruimte. Hoe zo'n aankoop stap voor stap verloopt, lees je in kopen op plan aan de kust. Daarover lees je meer in ons artikel over je huis verkopen en een appartement kopen.

De waarborg

De wet verplicht een financiële waarborg, zodat je beschermd bent als de bouw niet afgewerkt raakt. Welke waarborg geldt, hangt af van de aannemer.

Is de aannemer erkend, dan stelt die een zekerheid van 5 procent van de prijs van het gebouw, zonder de grond, bij de Deposito- en Consignatiekas. Het bewijs daarvan moet je binnen de dertig dagen na de ondertekening krijgen. De helft van die zekerheid komt vrij bij de voorlopige oplevering, de andere helft bij de definitieve oplevering. Loopt het werk vertraging op of wordt het niet uitgevoerd, dan kan je eerst je schade uit die zekerheid halen.

Is de aannemer niet erkend, dan moet hij een voltooiingswaarborg stellen van een bank of verzekeraar, of garanderen dat wat je al betaalde, terugbetaald wordt.

Wat verplicht in het contract moet staan

Een contract onder de wet Breyne moet een reeks gegevens bevatten. De belangrijkste zijn:

• wie eigenaar is van de grond en van eventuele bestaande gebouwen
• de datum en de voorwaarden van de bouwvergunning
• of de koop afhangt van het verkrijgen van een lening
• een nauwkeurige beschrijving van je appartement en van de gemeenschappelijke delen
• de plannen en het bestek, ondertekend door een architect, en bij appartementen ook de basisakte en het reglement van mede-eigendom
• de totale prijs, met de prijs van de grond apart vermeld, en de manier van betalen
• de startdatum en de uitvoeringstermijn van de werken
• een vergoeding bij vertraging, die minstens gelijk is aan een normale huurprijs
• hoe de oplevering zal verlopen

In het contract staat ook in vette letters dat je als koper de nietigheid kan inroepen als bepaalde regels niet nageleefd zijn.

De oplevering

Een nieuwbouw wordt in twee stappen opgeleverd. Bij de voorlopige oplevering controleer je samen met de verkoper of alles in orde is. De definitieve oplevering volgt ten vroegste een jaar later. Tot de voorlopige oplevering blijft het risico, bijvoorbeeld bij brand, bij de verkoper.

Wat je bij elke oplevering controleert en wat er dan betaald wordt, lees je in ons artikel over de voorlopige en definitieve oplevering.

Tienjarige aansprakelijkheid

Ook na de oplevering ben je beschermd. De aannemer en de architect zijn tien jaar lang aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw aantasten. Onder de wet Breyne geldt die bescherming ook voor latere eigenaars en voor de gemeenschappelijke delen. Wat daar precies onder valt en wat er verandert, lees je in ons artikel over de tienjarige aansprakelijkheid.

Wat als de regels niet nageleefd worden?

Clausules die tegen de wet ingaan, gelden alsof ze niet geschreven zijn. Bij bepaalde overtredingen, bijvoorbeeld als verplichte gegevens of de waarborg ontbreken, kan je als koper de nietigheid van het contract vragen. Bij een koop moet dat voor de notariële akte gebeuren, en de akte moet vermelden dat die regels nageleefd zijn. Sinds 2024 kunnen verkopers die de wet niet naleven bovendien een boete krijgen.

Wat betekent dat concreet voor jou?

Kopen op plan onder de wet Breyne betekent dat je schijven de uitgevoerde werken volgen, dat er een waarborg is, en dat je contract de verplichte gegevens moet bevatten. Vraag bij een aankoop daarom altijd het bewijs van de waarborg, de plannen, het lastenboek en de planning op, en neem ze rustig door met je notaris.

Het grote voordeel van kopen op plan is dat je vaak nog zelf je afwerking kiest. Welke andere punten meetellen, lees je in onze tips om een appartement aan zee te kopen. En wat je aan belastingen betaalt bij de aankoop, staat in ons artikel over registratierechten en btw.

De appartementen van De Parels in Bredene worden op plan verkocht, onder de wet Breyne. Wil je zien hoe dat in de praktijk verloopt? Kom langs op de opendeurdag of stel je vragen aan ons verkoopteam.