Tienjarige aansprakelijkheid bij nieuwbouw

Je hebt een nieuwbouwappartement gekocht, of je staat op het punt om te tekenen. Na de oplevering wil je vooral rustig wonen. Maar wat als er na een paar jaar toch iets ernstigs mis blijkt met het gebouw? Daarvoor bestaat de tienjarige aansprakelijkheid, een wettelijke bescherming die loopt tot tien jaar na de aanvaarding van de werken.

Hieronder lees je wie aansprakelijk is, voor welke gebreken en vanaf wanneer de tien jaar tellen. We beschrijven de regels zoals ze in 2026 gelden. Er is een hervorming op komst, dus vraag je notaris altijd wat dat voor jouw contract betekent.

Wat is de tienjarige aansprakelijkheid?

De regel staat in twee artikels van het oude Burgerlijk Wetboek die vandaag nog altijd gelden. Artikel 1792 bepaalt dat de architect en de aannemer tien jaar aansprakelijk zijn als een gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat door een gebrek in de bouw. Dat geldt zelfs als de oorzaak in een ongeschikte grond ligt. Artikel 2270 trekt de grens: na tien jaar zijn ze ontslagen van hun aansprakelijkheid voor de grote werken.

Wie op plan koopt, krijgt via de wet Breyne nog extra bescherming. Een clausule die tegen de tienjarige aansprakelijkheid ingaat, geldt volgens die wet als niet geschreven. Je kan ze dus niet zomaar wegtekenen.

Wie is aansprakelijk: aannemer, architect of verkoper?

Het oude wetboek legt de tienjarige aansprakelijkheid bij de aannemer en de architect. Bij een appartement dat je op plan koopt, komt daar de verkoper bij. Artikel 6 van de wet Breyne maakt ook hem tien jaar aansprakelijk. Dat is de partij met wie je je koopcontract getekend hebt.

Welke gebreken vallen eronder, en welke niet?

Het moet om een ernstig gebrek gaan. Volgens FOD Economie zijn dat gebreken die de stabiliteit of de stevigheid aantasten van het gebouw of van een essentieel deel ervan. Of je het gebrek kon zien of niet, maakt daarbij niet uit: zichtbare en verborgen gebreken tellen allebei mee.

Op notaris.be vind je als voorbeelden een ongeschikte ondergrond, stabiliteitsproblemen en problemen met de waterdichting. Een kras in een tegel hoort daar dus niet bij.

Wat valt er niet onder?

Lichte verborgen gebreken, zoals een gebrekkige geluidsisolatie, vallen buiten de tienjarige aansprakelijkheid. Daarvoor bestaat een andere regeling. In sommige gevallen kan je de aansprakelijkheid voor zulke gebreken na de goedkeuring van de werken nog inroepen.

Ook wat je bij de oplevering ziet maar niet meldt, kan je rechten kosten. Wie de werken aanvaardt, verklaart dat ze correct zijn uitgevoerd. Voor zichtbare gebreken die je toen niet gemeld hebt, is de aannemer of verkoper daarna niet meer aansprakelijk. Alleen als zo'n gebrek de stabiliteit bedreigt, blijft de tienjarige aansprakelijkheid spelen. Laat daarom bij de voorlopige en de definitieve oplevering alles noteren wat je opvalt.

Wanneer beginnen de tien jaar te lopen?

De tien jaar starten bij de aanvaarding van de werken, het moment waarop je ze goedkeurt. Een nieuwbouw onder de wet Breyne kent twee opleveringen, met minstens een jaar ertussen. Welke van de twee het startpunt is, hangt af van je contract.

Volgens FOD Economie gebeurt die goedkeuring in theorie bij de definitieve oplevering, maar leggen de meeste contracten ze al bij de voorlopige. In de praktijk beginnen de tien jaar dus vaak op dat eerste moment. Je contract moet vermelden hoe de oplevering verloopt. Lees dat stuk rustig na, en vraag uitleg als het niet helder is.

Hier zit ook een verschil tussen nieuwbouw en een bestaand appartement aan de kust. In een gebouw waarvan de werken meer dan tien jaar geleden aanvaard werden, is die bescherming voorbij.

Wat met latere eigenaars en de gemeenschappelijke delen?

Misschien verkoop je je appartement binnen die tien jaar, of koop je zelf een recent appartement van een eerste eigenaar. Onder de wet Breyne geldt de tienjarige aansprakelijkheid ook voor latere eigenaars. Zij kunnen ze wel alleen inroepen tegen de oorspronkelijke verkoper.

In een appartementsgebouw ben je daarnaast mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen, zoals het dak. Ook voor die delen geldt de bescherming. De syndicus beheert ze in naam van alle eigenaars. Hoe dat werkt en wat het kost, lees je in ons artikel over gemeenschappelijke kosten in een appartement.

Wat dekt de verplichte verzekering?

Sinds 1 juli 2018 moeten aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouw hun tienjarige aansprakelijkheid verzekeren. Die plicht geldt voor woningen in België waarvoor een architect verplicht is, bij werken waarvan de definitieve vergunning van na 1 juli 2018 dateert.

De verzekering dekt de tien jaar na de aanvaarding van de werken. Ze gaat over de soliditeit, de stabiliteit en de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw. Een probleem met de waterdichtheid is wel alleen gedekt als het de stabiliteit bedreigt.

Schade die al zichtbaar of gekend was bij de voorlopige oplevering, valt niet onder de verzekering. Vraag bij je verkoper gerust na hoe dat voor jouw gebouw geregeld is.

Wat verandert er met het nieuwe Boek 7?

Op 16 juli 2026 keurde de Kamer het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek goed, over bijzondere contracten. Dat boek heft de oude artikels 1792 en 2270 op en past ook de wet Breyne aan.

De bescherming blijft, in een nieuwe vorm. Volgens de aangenomen tekst gaat het om gebreken die de stabiliteit bedreigen en die binnen tien jaar na de aanvaarding aan het licht komen. Het recht om die aansprakelijkheid in te roepen vervalt tien jaar en drie maanden na de aanvaarding. Een clausule die ze beperkt of uitsluit, is absoluut nietig.

Wanneer dat ingaat, staat nog niet vast, want het hangt af van de publicatie in het Belgisch Staatsblad. De nieuwe regels treden in werking op de eerste dag van de twaalfde maand na die publicatie, en dat is ten vroegste midden 2027. Als hoofdregel gelden ze voor contracten die daarna gesloten worden. Wie in 2026 een koopcontract tekent, valt in principe nog onder de regels die je hierboven las.

Wat doe je als je een ernstig gebrek vermoedt?

Niet elke barst is een ernstig gebrek. Maar als je vermoedt dat er iets mis is met de stabiliteit of de waterdichting, wacht je beter niet af. Deze stappen zijn in elk geval verstandig:

1. Leg het gebrek vast. Maak foto's, noteer de datum en herhaal dat na een tijd, zodat je ziet of er iets verandert.
2. Meld het schriftelijk aan de verkoper of de aannemer, bij voorkeur met een aangetekende brief. Zo kan je later aantonen wanneer je het gemeld hebt.
3. Breng ook de syndicus op de hoogte als het om een gemeenschappelijk deel gaat.
4. Laat een onafhankelijke expert of een architect inschatten hoe ernstig het gebrek is.
5. Vraag advies aan een advocaat voor je verdere stappen zet of zelf iets laat herstellen.

Hou daarbij je contract, de plannen en de verslagen van de opleveringen bij de hand. Daarin staat wat er afgesproken en vastgesteld is.

Na de oplevering in De Parels

De appartementen van De Parels in Bredene worden op plan verkocht, onder de wet Breyne. Achter bouwheer Ostendia Construct staan vier lokale projectontwikkelaars en een Oostendse aannemer die al meer dan honderd jaar aan de kust bouwt. Ze werken met vaste onderaannemers, volgen de werf professioneel op en voorzien nazorg na de oplevering.

Wil je weten hoe de oplevering en de nazorg bij De Parels verlopen? Stel je vragen aan ons verkoopteam of kom langs op de opendeurdag.