Registratierechten of btw op een tweede woning

Wie een appartement aan zee koopt, betaalt bovenop de prijs belastingen. Bij een bestaand appartement zijn dat registratierechten, bij nieuwbouw meestal btw. Het verschil kan tienduizenden euro's bedragen, en het hangt af van je situatie: koop je je enige woning of een tweede woning, en koop je bestaand of nieuw?

In dit artikel zetten we de regels op een rij zoals ze in september 2026 gelden in Vlaanderen. Het is algemene informatie. De notaris berekent wat jij precies betaalt, en die laat je het best vooraf narekenen.

Nooit allebei op hetzelfde deel

Registratierechten en btw sluiten elkaar uit. Op hetzelfde deel van een woning betaal je het ene of het andere, nooit beide. Wel kan het gebeuren dat je op de grond registratierechten betaalt en op het gebouw btw. Dat komt vooral voor bij nieuwbouw.

Een bestaand appartement: registratierechten

Koop je een bestaand appartement in Vlaanderen, dan betaal je registratierechten, officieel het verkooprecht. Er zijn twee tarieven:

• 2 procent voor de aankoop van je enige eigen woning, voor notariële akten vanaf 1 januari 2025
• 12 procent als algemeen tarief, bijvoorbeeld voor een tweede woning, sinds 1 januari 2022

Voor een tweede verblijf aan zee betaal je dus 12 procent. Op een aankoopprijs van 300.000 euro is dat 36.000 euro. De tarieven en voorwaarden vind je bij de Vlaamse overheid.

Wanneer geldt het tarief van 2 procent?

Het verlaagd tarief is bedoeld voor wie een woning koopt om er zelf te wonen. De belangrijkste voorwaarden:

• Op de datum van de akte ben je geen volledige eigenaar van een andere woning of bouwgrond, in België of in het buitenland. Verkoop je die binnen de twee jaar na de akte, dan kan het wel.
• Je schrijft je binnen de drie jaar in op het adres van de nieuwe woning.
• Je vraagt het tarief uitdrukkelijk aan in de akte.

Wie de voorwaarden achteraf niet naleeft, betaalt het verschil bij, verhoogd met 20 procent. Voor wie van een huis naar een appartement aan zee verhuist en het huis tijdig verkoopt, kan het tarief van 2 procent dus wel gelden. Meer daarover lees je in ons artikel over kleiner gaan wonen.

Wat veranderde er in 2025 en 2026?

De voorbije jaren zijn de regels meermaals aangepast. Op 1 januari 2025 daalde het tarief voor de enige eigen woning van 3 naar 2 procent. De extra vermindering voor een bescheiden woning daalde tegelijk tot 1.867 euro.

Voor compromissen vanaf 1 januari 2026 zijn de voorwaarden strenger geworden. Het verlaagd tarief geldt alleen nog voor natuurlijke personen die de volle eigendom kopen. En wie het tarief krijgt, moet zich binnen de drie jaar op het adres inschrijven en er minstens een jaar ononderbroken ingeschreven blijven.

Ook goed om te weten: de meeneembaarheid van registratierechten, waarbij je eerder betaalde rechten kon verrekenen bij een nieuwe aankoop, bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer.

Een nieuwbouwappartement: btw

Koop je een nieuwbouwappartement van een projectontwikkelaar, dan betaal je 21 procent btw op het gebouw. Een woning geldt fiscaal als nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar na het jaar waarin ze voor het eerst in gebruik genomen werd. Dat wordt per appartement bekeken.

Het tarief van 2 procent voor de enige eigen woning geldt niet voor het deel waarop je btw betaalt.

En het grondaandeel?

Voor het grondaandeel van een nieuwbouwappartement zijn er twee mogelijkheden. Volgens FOD Financiën betaal je ook op de grond 21 procent btw als drie voorwaarden samen vervuld zijn: het gebouw wordt met btw verkocht, grond en gebouw worden door dezelfde verkoper verkocht, en de grond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen. Anders betaal je registratierechten op de grond, in Vlaanderen 12 procent.

Bij verkoop op plan hangt het ook af van de stand van de werken. Moet het gebouw nog volledig gebouwd worden, dan betaal je registratierechten op de grond. Is het gebouw al in aanbouw, dan betaal je btw op grond en gebouw. Vraag bij de verkoper dus altijd na hoe het in jouw geval zit.

6 procent btw na afbraak en heropbouw

Sinds 1 juli 2025 bestaat er in heel België een permanente regeling waarbij de verkoop van een woning na afbraak en heropbouw aan 6 procent btw kan, ook voor appartementen. De voorwaarden zijn strikt:

• het is de enige woning van de koper
• de koper gaat er zelf wonen en schrijft zich er meteen in
• de bewoonbare oppervlakte is maximaal 175 vierkante meter
• die voorwaarden blijven vijf jaar gelden

Deze regeling geldt niet voor gewone nieuwbouw op een perceel waar geen gebouw afgebroken werd. Daar blijft het tarief 21 procent. Ook voor een tweede verblijf geldt ze niet.

Wat betekent dat voor je budget?

Voor een tweede woning betaal je bij een bestaand appartement 12 procent registratierechten, bij nieuwbouw 21 procent btw op het gebouw en afhankelijk van de situatie btw of registratierechten op de grond. Op het eerste gezicht is nieuwbouw fiscaal dus duurder.

Maar kijk verder dan de belastingen alleen. Bij een bestaand appartement komen er vaak renovatiekosten bij, en werken aan het gebouw die je samen met de andere eigenaars betaalt. Een nieuwbouwappartement is energiezuinig en vraagt de eerste jaren normaal weinig onderhoud. Bovendien betaal je bij kopen op plan in schijven, beschermd door de wet Breyne. Vergelijk daarom altijd de volledige kostprijs over de jaren heen, inclusief de jaarlijkse belastingen op een tweede verblijf.

Laat het narekenen

De regels zijn ingewikkeld en veranderen regelmatig. Laat de notaris daarom vooraf berekenen wat je in jouw situatie betaalt. Neem daarbij ook de notariskosten en eventuele kosten voor een lening mee.

Twijfel je nog of een nieuwbouwappartement bij je past? Lees onze tips om een appartement aan zee te kopen, bekijk het aanbod van De Parels in Bredene of vraag vrijblijvend informatie aan.