Nieuwbouw of bestaand appartement aan zee?

Nieuwbouw of bestaand appartement: wie aan de kust zoekt, komt die vraag vroeg of laat tegen. Een bestaand appartement kan je meteen bezoeken en vaak snel betrekken. Een nieuwbouwappartement koop je dikwijls op plan, en dan wacht je tot het klaar is. Allebei hebben ze hun voordelen. Hieronder zetten we de verschillen eerlijk naast elkaar, met de regels zoals ze in 2026 gelden.

Energie en comfort: hier zit het grootste verschil

Sinds 2006 moet elke nieuwbouwwoning in Vlaanderen een maximaal E-peil halen, en die lat ging stap voor stap omlaag. Voor bouwaanvragen vanaf 2021 geldt E30, een van de eisen om bijna-energieneutraal te bouwen. Op papier verbruikt zo'n woning ongeveer drie keer minder energie dan een woning die in 2006 net aan de eisen voldeed. Wat dat cijfer precies meet, lees je in ons artikel over het E-peil van een nieuwbouwappartement.

Hoe groot het verschil met oudere appartementen is, tonen cijfers van het Vlaams Energieagentschap uit 2020. Het berekende verbruik volgens het EPC lag voor appartementen uit 1971 tot 1985 gemiddeld op 268 kWh per vierkante meter per jaar. Voor appartementen die vanaf 2006 onder de EPB-regels gebouwd zijn, was dat 112 kWh.

Aan de kust weegt dat door. Begin 2026 had in Bredene 46,1 procent en in Oostende 45,1 procent van de appartementen met een geldig EPC een label A+, A of B, tegenover 51,8 procent in heel Vlaanderen. Meer dan de helft zat er dus op label C of lager.

Ook de verwarming verschilt. Nieuwbouw waarvoor de vergunning vanaf 1 januari 2025 is aangevraagd, krijgt in Vlaanderen geen aansluiting op het aardgasnet meer, en in nieuwbouw is de warmtepomp vandaag de standaard. In oudere gebouwen kom je nog gasketels tegen, soms één voor het hele gebouw. In huis merk je het verschil vooral aan het comfort: geen tocht en een gelijkmatige temperatuur. Wat je werkelijk verbruikt, hangt wel af van hoe je woont.

Wat zegt het energielabel, ook later?

Het EPC-label, van A+ tot F, is bij een bestaand appartement je eerste houvast. Vraag het op voor je beslist. Een appartement met een zwak label kost meer om warm te houden, en dat merk je elke winter opnieuw. Wat het label precies zegt, lees je in ons artikel over het EPC van een appartement.

Bij nieuwbouw krijg je na de werken een EPC Bouw, met het E-peil en de energiescore erop. Dat label blijft ook later zichtbaar. Kopers en huurders zien het in de advertentie, en wie verhuurt, moet het daarin vermelden. Wat een goed label betekent voor de prijs bij een latere verkoop, kan niemand vooraf beloven.

Onderhoud en renovaties in een mede-eigendom

In een appartementsgebouw ben je samen met de andere eigenaars eigenaar van de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de lift en de inkomhal. Wat daar moet gebeuren, beslist de algemene vergadering, voor werken meestal met twee derde van de stemmen. Je beslist dus mee, maar niet alleen, en de kosten deel je met de andere eigenaars volgens je aandeel.

Koop je een bestaand appartement, vraag dan de verslagen van de laatste algemene vergaderingen op. Staan er werken op til, zoals een nieuw dak, nieuwe ramen, een gevelrenovatie of de vervanging van de lift? Kijk ook hoeveel reservekapitaal er gespaard is.

De wet verplicht de vereniging van mede-eigenaars om uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen een reservekapitaal aan te leggen. De jaarlijkse bijdrage bedraagt minstens 5 procent van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige jaar, tenzij de algemene vergadering met vier vijfde van de stemmen anders beslist. Of het gespaarde bedrag volstaat voor de werken die eraan komen, is nog een andere vraag.

Bij nieuwbouw is alles nieuw: het dak, de lift, de technieken. Grote werken staan de eerste jaren dus normaal niet op de agenda. Gemeenschappelijke kosten betaal je wel, onder meer voor de schoonmaak, het onderhoud, de verzekering en de syndicus. Wat daar allemaal onder valt en waarom je best van bij het begin een reserve opbouwt, lees je in ons artikel over gemeenschappelijke kosten in een appartement.

Welke bescherming heb je als koper?

Wie op plan koopt, valt onder de wet Breyne. Bij de ondertekening mag de verkoper hoogstens 5 procent voorschot vragen. Bij de akte kan hij de prijs van de grond en van de al uitgevoerde werken vragen, en daarna volgen schijven die niet meer mogen bedragen dan de prijs van wat er intussen gebouwd is. Alle details staan in ons artikel over de wet Breyne.

Het appartement wordt twee keer opgeleverd: eerst voorlopig en ten vroegste een jaar later definitief. Tot de voorlopige oplevering blijft het risico bij de verkoper. Na de aanvaarding van de werken zijn de aannemer en de architect nog tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de stevigheid van het gebouw of een essentieel deel ervan aantasten, ook in de gemeenschappelijke delen. Hoe dat werkt, lees je in ons artikel over de tienjarige aansprakelijkheid.

In een bestaand gebouw koop je wat er staat. Een grondige bezichtiging, liefst samen met iemand die bouwkundig kan kijken, en de verslagen van de algemene vergadering zijn dan je beste bescherming.

Belastingen bij aankoop: waar betaal je meer?

Bij een bestaand appartement betaal je in Vlaanderen registratierechten: 2 procent voor je enige eigen woning en 12 procent voor bijvoorbeeld een tweede woning. Voor een nieuwbouwappartement van een projectontwikkelaar betaal je 21 procent btw op het gebouw, en op de grond btw of registratierechten, afhankelijk van de situatie.

Op het eerste gezicht betaal je bij nieuwbouw dus meer belastingen. Zet daar bij een bestaand appartement wel de kosten van een eventuele renovatie tegenover, en je aandeel in werken aan het gebouw. Laat de notaris vooraf berekenen wat het in jouw geval wordt. De tarieven en voorwaarden staan in ons artikel over registratierechten of btw bij een tweede woning.

Zelf kiezen of meteen intrekken?

Bij bestaande appartementen weet je vandaag al hoe het licht binnenvalt, hoe het uitzicht is en in welke staat de gemene delen zijn. Maar de keuken, de badkamer en de vloeren zijn de keuze van iemand anders, en wie die wil vervangen, begint na de aankoop aan een verbouwing.

Bij nieuwbouw op plan koop je op basis van plannen en een lastenboek, en heb je geduld nodig tot de oplevering. In ruil kies je vaak zelf de afwerking, zodat je na de verhuis niet meteen moet verbouwen. En omdat je tot de oplevering in schijven betaalt, heb je dikwijls de ruimte om je huidige woning rustig te verkopen.

Nieuwbouw of bestaand appartement: welke vragen stel je?

Welke kant je ook uitgaat, met deze vragen vergelijk je appartementen op dezelfde punten:

• Wat is het EPC-label of het E-peil, en hoe wordt het appartement verwarmd?
• Welke werken zijn gepland of besproken in de algemene vergadering?
• Hoeveel reservekapitaal is er, en hoeveel bedragen de gemeenschappelijke kosten per jaar?
• Betaal je registratierechten of btw, en wat wordt het totaal met de notariskosten erbij?
• Bij nieuwbouw: wat staat er in het lastenboek, wat kies je zelf en hoe ziet de planning eruit?

Nieuwbouw aan de kust in De Parels

De appartementen van De Parels, aan de Spuikom in Bredene, zijn ontworpen op een E-peil van 30. Volgens het lastenboek worden ze verwarmd met een lucht/water-warmtepomp en vloerverwarming, is er ventilatie D met warmterecuperatie en hebben de residenties een lift. Bouwheer Ostendia Construct zorgt voor een professionele werfopvolging met vaste onderaannemers, en voor nazorg na de oplevering. In de vorige fases van Blauwe Parel werden 178 woningen en appartementen gebouwd en verkocht.

Wil je de verschillen zelf afwegen? Kom kijken op de opendeurdag of neem contact op met het verkoopteam.